분양권 전매 절차 가능한 수익형 부동산

분양권을 전매할 때 절차와 세금은 어떻게 진행되고 납부해야 되는지 이해하기 쉽게 소개해드리겠습니다.

그리고 전매가 가능한 수익형 부동산은 새로운 투자처로 떠오르고 있는데요. 전매가 가능한 새로운 투자처도 함께 소개해드리고 사례 또한 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

투기과열지구는 현재 아파트 분양권 전매가 제한되어 있는데요. 전매가 가능한 수익형 부동산과 전매제한 기준, 부동산 전매 절차 등 다양한 정보를 함께 공유하겠습니다.

이 글을 끝까지 읽으신다면 부동산 전매, 전매제한, 가능한 수익형 부동산에 대한 정보도 얻어가실 수 있습니다.

 

 

01. 분양권 전매란?

분양권이란 소득세법 상 '주택을 취득할 수 있는 권리' 로 해석합니다. 즉, 분양권 전매는 이런 권리를 사고파는 행위라고 보시면 되는데요. 일반 주택을 매입할 때와 같이 목돈이 들어가지 않고 분양계약금 + 중도금 + 프리미엄 만 있으면

적은 비용으로 내집마련 및 투자가 가능합니다.

 

전매란 분양권으로 분양받은 부동산에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제3자에게 다시 파는 것을 말합니다. 부동산 분양을 받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻합니다.

최근에는 아파트 분양권 전매제한이 생기면서 일정기간 다른 사람에게 팔지 못하는 규제가 생기게 되었습니다.

 

02. 분양권 전매제한

분양권 전매제한이란 부동산 주택 건설 사업승인을 받아 분양하는 부동산을 일정 기간 다른 사람에게 팔지 못하는 제도입니다. 분양권 전매는 부동산 투기를 억제하기 위해 해외이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고 금지하고 있습니다.

1993년 3월부터 부동산 경기 침체로 전매가 허용되었는데요. 인기지역의 경우 아파트 분양권에 당첨만 되면 프리미엄이 생성되는 등 분양권 전매가 과열되는 양상이 있어 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양권 전매를 제한하고 있습니다.

 

분양권 전매제한 예외

(1). 세대원 전원이 근무 또는 생업상 사정이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 인해 다른 광역시와 특별 자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전을 하는 경우

(2). 상속받은 집으로 세대원 전원이 이전하는 경우

(3). 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하는 경우

(4). 이혼으로 인하여 입주자 선정된 부동산 도는 그 부동산을 그 배우자에게 이전하는 경우

(5). 공익사업시행으로 주거용 건출물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주 대책용 주택을 공급받는 경우

(6). 주택법에 의한 투기과열지구를 제외한 전매 제한 대상주택의 소유주가 국가 및 지방자체단체, 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하고 경매 또는 공매가 시행되는 경우

 

 

03. 분양권 전매 절차

(1). 아파트 분양 당첨 후 건설사와 분양계약이 체결되어야 분양권 전매가 가능합니다.

(2). 매매계약

매도자와 매수자가 직거래 또는 지역 중개업소를 통해 계약을 체결합니다.

(3). 매매계약서 검인

매도자 또는 매수자 한 명이 시, 군, 구청 지적과에 붕문합니다.

(4). 실거래가신고

중개업자가 부동산거래 계약신고서를 작성해서 신고해야 합니다.

(5) 은행대출 승계

매도자와 매수자가 함께 대출받은 은행에 방문해 중도금 대출의 채무를 승계합니다.(은행대출 채무승계동의서)

* 매도자는 신분증, 분양계약서, 검인계약서, 인감도장, 대출통장을 준비하고 매수자는 신분증, 인감도장 준비

(6). 명의이전

매도자는 인감, 주민등록등본, 인감도장, 신분증, 분양계약서, 분양대금납부영수증, 은행대출채무승계동의서를 준비, 매수자는 인감증명서, 인감도장, 신분증, 검인계약서를 준비해서 분양사무소를 방문해 분양계약서 명의를 변경합니다.

 

 

04. 분양권 전매제한 지역 비교

 

(1) 조정대상지역 - 집값이 꿈틀꿈틀 올라가는 지역

3개월간 주택 가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역(국토부 장관 지정)

 

(2) 투기과열지구 - 집값이 과열되면서 투기가 우려되는 지역

주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기가 우려되는 지역, 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 비규제지역 중 과열이 심각한 경우(국토부 장관과 시도지사 협의, 주거정책 심의위원회를 거쳐 지정)

 

(3) 투기지역 - 집값이 갑자기 많이 상승하면서 투기가 의심되는 지역

전월 주택 매매가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역(국토부 장관 요청시 기획재정부 장관이 부동산가격 안정 심의 위원회를 거쳐 지정)

 

 

05. 분양권 전매가 가능한 수익형 부동산

 

현재 순수하게 분양권 전매 규제가 없는 수익형 부동산은 지식산업센터가 있습니다. 지식산업센터는 정부지원사업으로 높은 대출 LTV, 대출금리, 전매가능, 주택수 포함하지 않음, 등 다양한 혜택을 받고 있습니다.

그렇다보니 아파트 규제로 투자가 막힌 투자자들이 지식산업센터를 분양받고 전매를 하고 있는 상황입니다.

 

지식산업센터는 수익형부동산으로 안정적인 월세를 목적으로 접근하는 것이 최우선이지만 최근 1군 브랜드 건설사의 합류, 지식산업센터에 입주하려는 기업체들이 늘어나면서 지식산업센터 분양권에도 프리미엄, 시세차익이 생성되고 있습니다. 그렇다보니 분양권을 전매하려는 투자자분들도 늘어나고 있는 상황입니다.

 

지식산업센터는 현재 전매가 가능하며 2%대 대출금리로 80%까지 가능하며, 주택수의 포함되지 않습니다.

 

 

최근 지식산업센터를 분양한 상암DMC 옆 일산 향동지구 같은 경우에도 3개월만에 프리미엄이 평당 100만원이 붙으면서 시세차익을 얻은 투자자분들이 분양권 전매를 시도했습니다. 향동 이외에도 현재 지축, 의왕, 군포, 영등포, 김포 등 다양한 지역에서 지식산업센터 분양이 예정되어 있으며 큰 관심을 받고 있는 상황입니다.

 

자산가들이 아파트 보다 지식산업센터에 투자하는 이유

(1). 주택수의 포함되지 않습니다.

(2). 여러 개를 분양받아도 취득세가 중과되지 않습니다.

(3). 여러개를 소유하고 있어도 종부세에 포함되지 않습니다.

(4). 여러개를 양도해도 양도세가 중과되지 않습니다.

(5). 잔금 대출 시 최대 80~90%까지 가능하고 금리도 낮게 책정됩니다.

 

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06. 지식산업센터 분양권 전매 양도세 알아보기

지식산업센터는 몇 명에게 여러 개의 호실을 전매를 하든 아무 상관이 없습니다. 즉, 아직까지 분양권 투자를 할 수 있다는 말인데요. 지식산업센터는 계약금 10% 중도금 무이자 대출 50%~60%, 잔금 30%~40%로 진행되는데요.

계약 시 계약금 10%를 지급하고 잔금때까지 돈이 들어가지 않기 때문에 소액으로 분양권 투자가 가능합니다.

 

 

지식산업센터 양도세는 1년 미만의 경우 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6%~42%까지 편차가 다양합니다.

분양권 보유기간과 과세표준에 따라서 양도세율이 다르게 책정되고 있습니다.

 

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2021년 부동산 기본 세금 핵심 정리 02. 양도소득세

아파트 양도소득세가 궁금하신 분들은 위 글을 참고해주세요.

 

지금까지 부동산 전매, 전매제한에 대해서 알아보았습니다.

더 유익한 정보를 공유하도록 노력하겠습니다.

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