지산 투자 분양 시 수도권 지식산업센터 특징 비교 분석

'분양 아는만큼 돈이 된다.'

지산 투자 분양 시 수도권 지식산업산업센터 특징을 비교해보는 시간을 가져보겠습니다.

서울권 지식산업센터 특징은 다음번에 비교해서 올려드리도록 하겠습니다.

 

이 글은 혼자만의 생각을 정리한 것은 아니고 유튜브(부정맥 TV)를 참고하여 작성하였습니다.

수도권 지식산업센터 지역마다 세세하게 설명하기 보다 크게 남부권, 동부권, 서부권을 나눠서 그 지역마다 특성에 대해서 비교하고 분석해보도록 하겠습니다.

 

 

지산 투자를 고려하시는 분! 수익률이 낮은 서울권보다는 수도권 지식산업센터를 잘 분석해서 투자하시려는 분!

꼭 지역 특성, 입주 시 쏟아지는 매물의 수, 앞으로 기업의 수요, 기존 기업체 수 등을 따져보아야 합니다.

오늘은 수도권 지산을 크게 서부권, 동부권, 남부권으로 나눠 특징을 소개해드리도록 하겠습니다.

 

 

동부권 : 미사, 다산, 하남, 구리, 별내

남부권 : 동탄, 판교, 기흥, 용인, 금정, 과천, 평촌, 성남, 안양, 수원

서부권 : 김포, 인천, 부천, 시흥

 

아파트와 지식산업센터는 조금 다르다. 지식산업센터는 기업수요가 충분한지 아닌지도 체크해야 합니다.

근교에 기업의 수요가 얼마나 존재하는가? 미리 자리잡고 있는 산업단지, 기업체가 얼마나 존재를 체크해야 합니다.

아파트는 서울 옆에 기생하는 것이 가능하지만 지식산업센터는 서울 옆에 기생하는 것은 어렵습니다.

왜냐하면 미리 자리잡고 있는 서울 기업들은 굳이 수도권으로 이동할 필요가 없기 때문입니다.

 

 

1기 신도시를 보면  분당과 일산의 차이가 시간이 지날 수록 높아지고 있습니다다. 처음부터 자족지원용지로 일자리를 창출한 분당과 배드타운인 일산의 가치는 계속 차이가 생기게 되었는데요. 

2기신도시부터는 정부 및 지자체도 자족능력강화를 위해서 기업을 유치, 자족시설용지를 포함하게 되었습니다.

그렇다보니 신도시 개발과 함께 자족시설용지를 공급하고 있으며 지역마다 그 비율이 차이나고 있습니다.

 

 

위 그래프를 보시면 동탄1, 동탄2는 신도시를 개발하면서 자족시설용지를 많이 포함하였습니다. 그렇다보니 기존 기업수요보다 공급이 많아진 현상이 만들게 되었죠. 하남 미사도 마찬가지입니다.

그런데 김포 한강신도시를 보시면 2.6% 많이 낮다는 것을 보실 수 있습니다. 끝까지 읽어보시면 아시겠지만 서부권인 김포 한강신도시는 근처 산업단지도 탄탄하게 형성되어 있어서 교통 인프라, 상업 인프라가 잘 갖춰져 있는 지식산업센터가 들어올 경우 기업수요는 충분할 것으로 예상되어집니다. 

정부는 왜? 자족시설용지를 신도시에 추가하는지!! 의도를 파악하시고 앞으로 미래가치를 판단하셔야 합니다.

 

 

동부권 최대 신도시 미사, 하남, 다산 신도시는 170만평 중 지원시설용지가 8.4% 14만평로 높은 편입니다.

그런데 애초에 기업 인프라가 잘 갖춰지지 않은 상태다 보니 지원시설용지 비율이 너무 높다는 말이 많은데요.

지원시설용지 8.4% 땅에 기업들이 충분히 들어와야 생산경제, 소비경제가 월활하게 돌아갈 수 있다는 말입니다.

그런데 기존 기업수요는 충분하지 않다는 말이기도 합니다. 그렇다보니 하남, 미사, 다산은 새로 시작하는 지식산업센터 분양가가 기존 분양가와 거의 비슷하거나 못미치는 경우도 생겼습니다.

 

 

동부권은 기업인프라가 상대적으로 부족하다?

남양주, 미사, 구리, 별내, 다산, 하남을 다해서 진관일반산업단지 딱 하나 뿐 입니다. 여러 기업들이 주변 산업단지에 분포되어 있으면 새로운 지식산업센터인 도심 인프라를 사용하기 위한 기업 수요들이 존재하기 마련입니다.

하지만 동부권은 넓은 8.4% 자족지원용지를 다 채우기 위해서는 미리 존재하는 기업만으로는 부족합니다.

그렇다면 서울에서 이전해와야 하는데 미리 자리잡고 있는 서울의 기업들이 동부권으로 넘어갈 가능성이 적습니다.

모든 지식산업센터가 나쁘다는 말은 아닙니다. 하지만 앞으로 기업 수요가 얼마나 채워질 수 있는지 체크하고

투자 및 실입주하시는 것이 중요합니다.

 

 

납부권 특징

성남, 판교, 수원, 안양 등 대기업도 있고 미리 자리잡고 있는 지식산업센터도 존재합니다.

남부권은 아파트 및 지식산업센터가 잘 자리잡고 있는 상황인데요. 그렇다보니 남부권에서도 지역마다 큰 차이를 보입니다. 삼성이라는 대기업이 존재하는 수원의 지식산업센터를 홍보할 때 삼성 협력업체에 대해 많이 언급합니다.

하지만 삼성은 간접수요이기 때문에 협력업체와 삼성만 믿고 투자를 결정하는 것은 올바르지 않습니다.

원래 주변에 있던 기업들은 삼성 근처로 갈 수 있겠지만 서울에 미리 자리잡고 있던 기업들은 옮길 이유가 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 지역특성, 기업체 증가수, 미래가치를 판단하고 투자 및 실입주해야 합니다.

동탄 지산의 경우 위 그래프 비율에서 보시다시피 너무 많이 지었습니다. 그래서 분양가가 떨어지는 경우까지 생겼습니다. 모든 지식산업센터가 나쁜 건 아니겠지만 잘 비교해서 알아보는 것을 추천합니다.

그 이외에 금정, 과천, 평촌에서는 문제 없이 기업수요를 받아들이고 있는 상황입니다.

 

 

서부권 특징

서부권은 처음 부동산 시장에서 각광받지는 못했지만 최근 저평가 되어 있던 부동산이 빛을 보고 있는 상황입니다. 하지만 투기과열지구, 조정지역으로 묶이게 되었는데요. 지금까지 주택시장에서 외면 받은 덕분에 다른 지역보다 기업수요는 튼튼한 편입니다. 남부권에 아파트를 많이 만들다보니 서부권 땅에는 공장들이 채우게 되었는데요.

무역 통로인 인천항과 가깝고 인천공항, 김포공항, 서울 물류 유통 접근성도 문제가 없습니다.

그리고 김포, 시흥, 인천, 부천 서부의 산업단지들은 단지규모도 크고 공장들도 많습니다.

그렇다보니 미리 자리잡고 있는 지식산업센터 수요층 많다고 할 수 있습니다.

현재 서부권 산업단지에 위치해있는 공장들은 상대적으로 교통 접근성이 떨어져 고립되어 있는 상황입니다.

서부권 지식산업센터를 알아보실 때는 상대적으로 교통인프라, 상업인프라 접근성을 꼭 알아보는 것이 좋습니다.

 

현재 김포 한강신도시는 교통인프라 뿐 아니라 상업인프라가 활발하게 발달되어 지식산업센터가 들어갈 수 있는 최적의 입지로 평가받고 있습니다.

 

 

교통이 불편한 산업단지는 고립되다보니까 주변 식사를 하기도 힘들고 비지니스 미팅도 힘들다는 목소리가 높습니다.

그렇다보니 교통인프라와 상업인프라가 발달되어 있는 지식산업센터를 알아보시는 분들이 더 많아질 것입니다.

그런데 결론적으로 김포 자족지원용지는 2.6%로 공급이 부족한 상황입니다.

 

 

지금까지 지산 투자 분양을 위해서 수도권 지역 특성에 대해서 알아보았습니다. 남부권, 동부권, 서부권을 나눠 비교하고 분석해보았는데요. 대략적으로 현재 지산 공급이 부족한 지역, 안정적인 월세가 가능한 지역, 앞으로 시세차익까지 볼 수 있는 지역 등 모든 것을 예상할 수는 없겠지만 지금까지 데이터를 통해서 미래가치를 예측해 볼 수는 있을 것 같습니다.

 

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https://plantop7.tistory.com/11

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