금리인상 부동산 집값을 잡아줄 수 있을까 영향을 끼칠까

'분양 아는만큼 돈이 된다' 오늘은 기준 금리상승으로 인해 부동산 상승을 막을 수 있을까? 앞으로 부동산 전망을 어떻게 예상해볼 수 있을까? 주제로 유튜브 '모두의 부동산'을 참고해서 정보를 공유해보도록 하겠습니다.

 

한국은행 빠르게 집값을 안정시켜야 하는 목적의식으로 최근 기준금리를 0.25% 상승시켰습니다. 하지만 이게 끝이 아닌 0.25% 가까운 시일내에 지체하지 않고 다시 올릴 수 있다고 발표했습니다. 현재 0.5%에서 0.75%이며 앞으로 0.25%를 더 올리면 1%대 기준금리 시대가 다가온다. 우리는 오늘 1%까지 기준금리가 올라간다는 가정하에 앞으로 부동산 집값에 대해서 고민해보겠습니다.

 

한국 중앙은행은 기준금리 0.25%를 상승하여 현재 0.75%입니다. 앞으로 0.25%를 지체없이 더 올릴 수 있다고 발표한 상황인데요. 과연 기준금리 상승으로 부동산 시세에 얼마나 영향을 끼칠 수 있을지, 유튜브를 참고해보면 많은 분들이 기준금리 인상으로 부동산 매매가가 폭락할 수도 있다고 얘기하는데요. 과연 진짜 집값을 잡을 수 있을지? 여러 정보를 참고하여 알아보도록 하겠습니다.

 

정말 기준금리 인상은 자산가격 하락 요인이 맞을까요? 당연히 금리가 인상되면 이자가 늘어날 것이고 자산가격은 하락한다는 말을 동의할 것입니다. 그렇다면 조금 다르게 금리가 인상이 되고 있으니까 집값이 무조건 떨어지냐? 이렇게 질문한다면 어떤 대답이 돌아올까요? 아마도 이 질문의 답은 아닐 수도 있을 것입니다. 자산가격(집값)이 오르고 내리는대에는 기준금리 변동 뿐 아니라 여러가지 요인이 있습니다. 통화량 증가, 공급정책, 임대차 대책 등 여러가지 요인들의 원인으로 인해 집값이 올라갔다 내려갔다 하는데요. 2013년부터 집값은 꾸준하게 상승하는 그래프를 볼 수 있습니다. 가장 먼저 서울의 집값이 높게 올랐고 그 이후에는 경기도, 부산, 대구, 대전 등 전국적으로 집값이 상승하게 되었습니다.

 

이러한 집값이 상승했던 요인들 중에는 기준금리가 지속적으로 낮아진 이유도 있지만 통화량 증가, 공급정책, 임대차 대책 등 다른 요인들이 합해진 결과이기도 합니다. 그렇기 때문에 과연 기준금리를 0.25% 변경했다고 현재 집값의 상승폭이 하락폭으로 변경이 될까? 집값을 잡아줄지는 의문점이 들긴 합니다. 당연히 기준금리가 상승하면 대출이자는 높아지기 때문에 심리적으로 위축될수는 있겠지만 기존 160만원 내야하던 이자를 175만원 내야한다고 해서 집을 매매하지 않아야겠다. 너무 힘들어지겠다. 까지는 아니라는 말입니다.

 

2011년 06월부터 2017~2018년 시기를 제외하면 우리나라 기준금리는 꾸준하게 하락한 것을 볼 수 있는데요. 3~4%대 기준금리가 현재는 1% 미만인 0.5% 초저금리 시대라는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 2012년 3~4%에서 계속 하락되어온 현재 금리가 0.25% 상승하고 추후 0.25% 또 다시 상승해서 0.5%가 올라간다면 우리는 어떤 영향을 받을까요?

 

유튜브를 참고해보면 집값이 대폭 하락할 수도 있다. 아니다 생각보다 기준금리 상승 0.25%는 미비하다. 등 의견 대립이 팽팽한데요. 앞으로 집값 전망은 누구도 완벽하게 예상할 수 없겠지만 현재 통화량 증가, 미국 정책 등 여러 요인을 더해보면 현재 기준금리 상승으로  집값이 하락하거나 상승폭이 줄 수는 있겠지만 그 이후에는 다시 올라갈 가능성이 높다고 판단됩니다.

 

우리나라는 평균적으로 미국의 금리를 따라가는 정책을 많이 펼치는데요. 미국연방은 최근 기준금리를 동결하고 2021년 08월 05일 기준으로 2023년초에나 금리인상 가능성이 있다고 미국 연준 부의장이 발표했습니다. 이 말은 미국은 2023년 초까지는 기준금리 인상 계획이 없다는 말로 현재 기준금리 상승은 우리 정부가 집값을 잡기 위한 단편적인 정책으로 보입니다.

 

그럼 미국의 기준금리는 동결했는데 우리나라만 1%이상인 2~3% 정도 기준금리를 올릴 수 있을까요? 거의 불가능합니다. 가능하기는 하지만 우리나라 경제가 망할 수도 있다는 말이 나옵니다. 기준금리가 올라간다는 것은 주택담보대출 금리만 올라가는 것이 아닙니다. 현재 코로나 때문에 자영업자분들은 많은 대출을 받고 있는 상황입니다. 그런데 이 상황에서 기준금리를 너무 많이 올리면 당연히 이자는 상승하게 됩니다. 그렇다보니 자영업자 뿐 아니라 경제적인 측면에서도 미국이 올리지 않는 이상 기준금리를 많이 올리기는 정말 힘들다. 그래서 현재 0.25~0.5% 미비한 인상폭이 다 일수도 있다는 말이 나옵니다. 

지금까지의 말은 0.25% 상승이 별거 아니다 라는 말은 아닙니다. 앞으로 집값을 잡을 수 있는 요인이 될 수 있는지 이로인해 심리 위축이 얼마나 지속될 수 있는지를 예상해보는 것이기 때문에 금리인상이 자산가격 하락의 영향을 주는 것은 맞다. 하지만 미비한 인상폭으로 크게 영향을 끼치지는 않을 것 같다는 말입니다.

 

부동산도 전부 다 똑같은 상황은 아닙니다. 부동산 중에서도 LTV를 많이 받을 수 있는 상가, 토지, 지식산업센터 같은 경우 금리가 조금만 올라도 영향이 클 수 있습니다. 하지만 주택의 경우 현재 대출비중이 투기과열지구 LTV 40%~50%, 서울지역, 경기도 거의 대부분이 투기과열지구이기 때문에 너무 크지는 않다는 것은 다행입니다. 15억 이상 집값의 경우는 LTV가 없기 때문에 아파트가 비싼 지역일수록 금리상승 영향은 거의 없다고 볼 수 있습니다. 이 말은 결국 부동산 시장의 양극화가 더 심해질 수 있다고 볼 수 있습니다.

 

우리나라는 대출을 받을 때 구매할 부동산 대비 40~50% 대출을 해주는 LTV와 DSR을 생각할 수 있습니다. DSR란 내 월급의 몇 %로까지 갚을 수 있느냐 만약 DSR 40%라면 내 월급 400만원일 때 -> 160만원까지는 갚을 능력이 있기 때문에 빌려줄 수 있다는 개념입니다. 그렇기 때문에 내 소득이 적으면 더 적은 대출을 받을 수 있는 것이죠. 내 소득으로 감당할 수 있는 금액이 설정되고 서울, 수도권은 최대 DSR이 40%로 묶여 있습니다.

 

즉, 금리가 상승하면 160만원만 납부해도 되는 비용이 175만원으로 높아지게 됩니다. 이 금액은 0.25%가 상승했을 때 기준으로 금액과 LTV 비율에 따라서 다르겠지만 15만원이라는 비용 때문에 우리가 대출을 고민하지는 않을 것입니다.

만약 3~4%라면 220만원으로 올라가기 때문에 60만원이라는 차이가 나고 기존 대출대비 정말 큰 차이라고 생각할 수 있는데 1%정도까지는 부담이 될 수는 있겠지만 현재 집값을 잡는게 부족할 수도 있다는 말압니다.

 

그래도 금리인상이 되면 집값이 조금이라도 하락하지 않을까? 아마도 현재 단기적으로 집값이 안정될수는 있겠지만 지금 미친듯이 올라가는 근본원인들이 해결되지 않는다면 계속 상승할 것으로 예상됩니다.

01. 현금가치가 계속 하락합니다.

02. 공급 억제 정책을 정부에서 진행합니다.

03. 전세공급차단을 진행합니다. 

 

초저금리 시대라는 이유도 있지만 01. 현금가치가 하락하면서 집값이 올라가는 것처럼 보입니다. 결국 부동산 가치는 그대로라도 해도 현금가치가 떨어지기 때문에 부동산 가치가 계속 올라가는 것처럼 보인다는 것입니다. 최근 미 당국이 테이퍼링을 예고했기 때문에 자산매입은 감소하기 시작하면 통화량 증가 속도가 적당한 속도로 바뀔 경우가 많은데요. 그럴경우 현금가치 하락 속도는 늦어질 수는 있습니다다.

 

02. 공급 억제 정책 정부가 했다. 집을 팔수 없게 만들었습니다. 그렇게 되면 자연스럽게 주택을 팔지 않게되고 공급 억제 정책을 진행됩니다. 공급 억제 정책은 집값 상승의 한 원인이 된 것이고 부채질을 한 꼴이 되었습니다.

 

03. 전세공급차단까지 하면서 공급 억제 정책으로 부채질 한 것을 기름을 부어버린 꼴이 되었습니다. 이 모든 요인이 더해져서 지속적인 집값 상승을 이끌어 냈다고 생각됩니다. 이러한 근본적인 원인들이 해결되지 않는다면 금리인상 하나로 집값을 안정화시킨다는 것은 단기적인 정책으로 밖에 보이지 않습니다. 

 

기준 금리인상으로 부동산(집값) 상승을 잡을 수 있을까? 과연 정말 부동산의 가치가 올라가는 것인가? 다른 이유는 없을까? 다양한 측면에서 바라봐야 합니다.

 

기준금리 0.25% 상승과 추후 0.25% 추가로 상승할 수 있다는 한국은행 발표

 

실질적으로 집값 상승률은 오히려 -0.6% 마이너스입니다. 왜냐하면 통화량이 증가하고 화폐가치는 매우 낮아지고 있습니다. 그렇다보니 부동산이 상승한 것처럼 보이지만 집값은 그대로이고 현금가치가 낮아진 것입니다. 물가 상승률이 집값 상승률보다 높아지고 있다는 것입니다.

 

많은 자료를 찾아보더라도 한국의 집값 상승률은 세계적으로 OECD 국가 중 하위권에 속해 있습니다.

 

위 내용을 뒤바침하는 증거자료로 한국의 집값은 거품이 아니며 물가상승률, 통화량 증가로 인한 화폐가치 하락이 주 원인이 될 수 있습니다.

 

즉, 우리나라는 현재 OECD 37개 국가 중 집값 상승이 34위로 세계적으로 볼 때 높은 편이 아닙니다. 현재 우리나라보다 상승률이 적은 나라는 그리스, 핀란드, 이탈리아 딱 3개국 밖에 없습니다. 오히려 하위권으로 볼 수 있습니다. 최근 부동산이 없는 경우 많이 좌절하고 포기하시는 분들이 많습니다. 그래서 부동산에 대한 공부, 정책들의 대한 공부를 해볼 필요가 있는 것 같습니다. 현재 우리나라 뿐 아니라 외국에도 좋은 집이 있고 나쁜 집이 있듯이 앞으로의 문제는 초양극화에 대해서 고민해봐야 할 것입니다.

 

세계적인 측면으로 바라봤을 때 집값이 별로 오르지도 않았는데 우리의 눈에는 집값이 미친듯이 오른다는 것은 그만큼 양극화가 심해지고 있다는 증거가 될 수 있습니다. 왜냐하면 우리의 눈에는 좋은 집의 가격이 오르는 것만 보이지 지난 5년간 실질적인 집값 상승률은 0에 수렴한다는 내용은 모르기 때문입니다.

 

결론적으로 현재 기준금리 인상으로 집값을 잡을 수 없을 것이라는 전망입니다.

01. 역사상 최대의 통화량 팽창으로 화폐가치는 하락하고 있습니다.

02. 30년이래 주택 공급이 바닥을 치고 있습니다.

03. 전세대란과 전세값 폭등이 생기고 있습니다.

04. 50조에 달하는 토지상금이 유입되고 있습니다.

 

이 모든 집값 원인들이 해결되지 않는 이상 쉽게 집값이 폭락하지는 않을 것으로 예상됩니다. 당연히 결과는 아무도 알지 못합니다. 하지만 지금까지 정책들, 원인들에 비추어 볼 때 위 내용을 근거로 말씀드린 것입니다.

 

금리인상이 부동산 지값에 끼치는 영향과 우리나라만 기준금리를 올리는 것이 어떤 영향이 있을까요?